[摘要] 与德国的经济繁荣相比，德国房地产市场一直不温不火。在这里，近6成国民住在人均居住面积33平方米的出租房中，享受较高品质的生活。他们对房地产的“性冷淡”反应，源自德国政府强大的支持。
与德国的经济繁荣相比，德国房地产市场一直不温不火。在这里，近6成国民住在人均居住面积33平方米的出租房中，享受较高品质的生活。他们对房地产的“性冷淡”反应，源自德国政府强大的支持。德国政府规定，房东不能随意赶走房客，租金也不能超过规定的价格上限。另外，对那些炒房的投机者，德国政府准备了一系列税收政策进行打击。所以综合来看，租房成本就像一粒芝麻，而购房成本就像一个西瓜，孰轻孰重，一目了然。
有朋友来德国前，老家位置不错的楼盘均价已经涨到15000元/平方米。要知道，那只是位于中国西部的一座三线城市，居民平均月薪也就是3000元。楼市均价与月收入比值为5:1，泡沫程度简直让人目瞪口呆。而彼时的北上广深，那房价更是暴涨到3万上下。
在德国，通过总部位于法兰克福的中介机构KBC，朋友选中了一套面积为20平方米的公寓。这套公寓距离学校大约3公里远，月租金320欧元，也就是2300元人民币。
“在海德堡当地，一套房屋住宅的月租金大概在500欧元。很多当地人都是租房，因为房租只占他们收入的一小部分。德国人认为，花钱去享受世界各地的阳光，要比购置一套不动产更有意义。”朋友说，与热衷当房奴的中国人相比，德国人更在乎生活的品质。
的确，德国是一个很“处女座”的国度。除了追求生活的品质，德国人严谨的性格还让他们常年位于世界头等强国之列。2015年全年，德国名义GDP为30259亿欧元，同比增长3.8%，位列世界第四位。而德国人均收入，也高达42505欧元，也就是30.74万人民币。
那么，德国人追求的生活品质有多高？
就拿房子来说吧。了解到，德国人均居住面积达到33平方米，其中90%住在中低层住宅中。而这些敞亮的house，居然有多一半是出租房。
是德国人买不起房子吗？当然不是。
柏林是德国房价涨幅快的城市，目前中心地段房价为每平方米4111欧元，普通劳动者用8.6年的收入可购买一套中等价位的住房。
这要是在中国北京，一套中等价位的住房大约500万，2015年北京平均年薪17.07万，需要29年。
对比来看，德国房地产的性价比明显要高于中国。
但是为什么超过一半的德国人不愿意买房？
这是因为德国人天生就对房子“性冷淡”。而这种观念，是因为德国人只把房地产看作居住的保障工具，而不是拉动GDP增长的产业和投资生财之道。
德国《住宅建设法》规定，房子建设时一定要考虑公益和福利的基调，考虑中低收入群体。这就给德国的房地产制度定了基调，那就是为穷人服务。
与中国政府不同，德国政府直接把面粉卖给百姓。
德国政府严格监管土地销售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，开发商很难垄断市场，操纵地价。
德国老百姓买地建房有两种方式，一种是从开发商那里买宅基地，这样的土地所有权归自己，但是建房成本稍微贵一些，好处是房子建成以后，每年就不用再向国家交租金了。另一种是政府救济贫民百姓，你可以在这块地上建房子，但土地权不是归自己，建成房子以后，需要每年给国家或者土地开发商交一点土地使用租金。这样的建房成本就比较便宜。
尽管政策这么好，但德国人并不领情。
德国是全球产权房拥有率低的国家之一。德国人认为，买了房子后，手里的现金流就会被封死，自己也会被禁锢在一个地方。德国人的天性是，哪里工作好，咱就往哪去。所以他们觉得，人活着千万不能被房子困死。所以，更多的德国人选择租房。
当然钱也是一个问题。因为在德国做业主，你根本没有投机的机会，反而还会承受各种“心累”。
1购房
德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款，因此，潜在房产购买者首先需要至少两成的现金。大家都知道，德国并不是一个储蓄型国家。所以两成首付对他们来说，也是一笔不小的巨款。购买之后，购房人还要缴纳高额综合税率。
2出租
讲真，真心觉得德国房东是憋屈的。
德国的优惠税收政策鼓励房东尽可能地将房产租赁出去。但是对房东来说，租房也很累。
德国房租出租法规定，那些出租的房子，房东不能任意涨价，租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果超过，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。
这两年欧洲经济陷入危机，德国政府更是人情做到底。去年3月，德国议会通过租房法的修改案（《限制房租法》），对房租上涨限制得更严，要求对老住户3年内租金涨幅不得超过10%。这项新法还规定，谁委托中介出租房屋，谁支付中介费，以减轻租客负担。
除了法律规定租金上限，德国还有一个租客协会。目前协会会员超过300万人，如果哪里租金上涨快，租客协会会组织游行示威，汉堡、柏林都发生过。
再说个正面教材。话说在德国有个城市叫奥格斯堡市，这个城市里有个叫Fuggerei的福利院，这个福利院呢，是世界上目前古老的福利院，已经有500年的历史。这个福利院不但古老，还是世界上租金便宜的房子。租金多少？0.88欧元，也就是差不多人民币6块左右，而且这不是月租，是年租。所以也就是说一年租金是6块人民币，为什么这里的房子会这么便宜呢，因为这里的房子已经500年没有涨过租金。
3卖房
德国二手房买卖更是要收上一笔巨款。用于出售的房产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，假如通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。新购住房未满7年转让，综合税率更高达50%。
4继承
德国还对住房继承人/受赠人采用超额累进税率，征收遗产税或赠与税。
这种情况下，德国那些房产开发商的房子只能卖给那些连锁房屋租赁企业，就像中国的某些中介。但是德国中介可没有中国这么邪恶。因为一旦它们邪恶，德国立法这柄剑可就要发飙了。
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