[摘要] 土地被抵押，开发商擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、部分“房改房”等历史遗留问题是导致小区土地权出问题的几种常见原因
日前，有媒体报道，郑州部分分中心不动产登记业务预约号已排至2017年1月13号。自今年8月郑州不动产登记工作开售后，推进一直然如遭遇肠梗阻，虽然此后郑州相关部门采取“快速发证”、“跨区查询”等一揽子优化措施，但在后一步土地问题上遇坎，业务基本停摆，出现“买房人得不到房、卖房人得不到钱”的尴尬局面。
李先生相中郑州圣菲城小区一套二手房，跟房东签订完交易协议后，8月份双方到房管局办理完了过户手续。原本很顺利，走完银行的按揭贷款，原房主拿到尾款，这套房子就完全属于自己了。恰好赶上8月25号，郑州市不动产统一登记，在办理不动产证的过程中，需要调查土地权属情况，才发现圣菲城1-16号楼土地产权已被郑州高新区人民法院查封。李先生反映，“问这个情况原因，物业回应称当时有一个担保公司，太极置业给担保公司担保，担保公司有一笔款项还不了，银行把太极置业的土地给保全了。”
因土地存在争议，办不了不动产证，直接的后果是李先生无法办理银行按揭，房东收不到尾款，房屋无法交付，买卖双方都晾在那儿了。
郑州圣菲城小区业主郭女士的情况更糟糕，为了顺利卖房，她借了100万高息贷款还清初的购房贷款。本打算交易顺利，用卖房款来还高息贷款。现在却迟迟无法完成不动产登记，导致自己每月要承受5万元的利息：“这事导致我压力很大大，天天睡不好觉，快崩溃了。这个小区牵扯的人特别多，一二十栋楼，几千户，每个家庭都有每个家庭的难处，都特别着急。”
开发商和银行的抵押关系，拿本应属于业主的土地使用权做抵押，相当于张三和李四做生意，却把王五的财产查封了。为什么有房产证在手，土地还会出现这样的问题？郑州市不动产登记中心工作人员高戈说，在郑州房屋已“过手”多次，但土地使用权还未做变更的例子有很多。郑州约340万存量房中，拥有已做了宗地分割“小土地证”的房屋总数不足40万套。本身依申请登记规定，作为行政机关无法强制要求开发商来办理分割登记。
业内人士王斌表示，以前在开发商进行房产开发时，拿到土地后，会在时间将土地抵押，以换取建房初始资金。待项目盖到一定规模时再申请预售证，后凭预售资金对土地进行解押。但在实际操作中，有一些不良开发商会利用群众“只要房本不关注土地证”的惯性思维，不去办理土地解押手续。以前是普遍现象，刚开始99%的开发商都会抵押。近这种现象很少，银行把关比较严格。有的土地证在抵押状态，房产就会有一部分问题。
在没有不动产登记之前，房管局和国土局是两个独立的系统，双方数据不互通，导致房子虽已售卖多年，在系统上却依旧显示是开发商名下的土地。这样开发商能顺利抵押土地，法院查封土地也就不足为奇。高戈指出，“房管局对房屋的管理和我们对土地的管理不一样，开发商首先拿到地，去地名办申报小区名字以后不来告诉我们，我们也没有消息来源，不知道这块地上小区叫什么。即便销售了，我们也不可能在土地上进行备注。”
此外，除了土地被抵押，开发商擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、部分“房改房”等历史遗留问题也是导致小区土地权出问题的几种常见原因。据不完全统计，郑州已有近百个小区出现土地问题，几乎覆盖郑州所有区域。河南英泰律师事务所律师宋祥解释，房随地走，地随房走，不可分割。开发商做了分割，实际上是人为的，构成商业欺诈。可以要求一家一赔偿。还可以去国土局、房产局举报，对开发商亮红牌进入黑名单。全体业主去公安机关报案，可以按诈骗来走，对法人主管，完全可以追求刑事责任。
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