[摘要] 楼市的高温虽渐渐冷却，但无需过于悲观，楼市的春天虽然过去，未必就会迎来冬天。从长远来看，房地产的主战场在二三线城市，楼市的发展还有待进一步挖掘，下一个春天仍可期。
今年一大波“限购”政策的执行力度堪称史上强，这让很多人都认为楼市的冬天已经来临了，那么楼市的未来将走向何方呢？
国庆前后，相继有20多个城市出台楼市收紧政策，一时间楼市风向大变，疯涨的房价得到明显遏制，多地成交量也迅速下降，楼市高烧逐渐褪去。今年一大波“限购”政策的执行力度堪称史上强，这让很多人都认为楼市的冬天已经来临了，那么楼市的未来将走向何方呢？
10月11日，国务院放出大招，发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，这对于已经大降温的房地市场来说，无疑是“雪中送炭”。
未来城市户籍人口的增加，与之成正比增长的将是新的住房需求，同时，住房租赁市场也会借此东风得到进一步的发展。户籍制度改革方案的落实和农民工市民化步伐的加快将推动流动人口的落户，一定程度上会刺激已经冷静下来的一二线城市房地市场的相关消费，另外这也将给那些不实行“限购”政策的“环京”、“环沪”、“环深”等城市，以及虽然限购但开放户籍的大城市带来新一轮住房需求的增长量。
刚性需求和改善性需求成为新的增长动力
中国房地产市场的刚性需求是长期的，而且中国正在大力加快推进城镇化的步伐，各地政府也将加大城市棚户区和危房的改造力度，因此，未来改善性住房需求也将成为新一轮房地产增长的核心动力。
据《中国流动人口发展报告2016》显示，大量流动人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线等地区聚集，超大城市和特大城市的人口也在持续增长，中心城市吸收的跨省流动人口占比达到54.9%。城市人口的增长，随之而来的将是刚性购房需求的增加，刚需在未来很长一段时间内都会为中国房地市场持续注入生机和动力。此外，近年来随着经济的发展和人们生活水平的提高，改善性需求人群占比也在不断增加，居住需求改善较为迫切并且购买力较强的人口占比提升，加之“二胎”政策的全面放开，很多家庭都会有换房需求，改善型需求占比的持续增加，也成为城市购房的“新刚需”。
2016年以来，三四线城市因城施策做库存“减法”取得了显著的成效，各地商品房成交量稳步上升。在这轮紧锣密鼓的楼市调控之后，三四线城市未被波及又出现了新一轮的成交放量，特别是在过去的“金九银十”两个月里，楼市成交全线上涨，战绩不菲。
在未来很长的一段时间里，楼市去库存“减法”仍会是三四线城市宏观调控工作的重中之重，各地政府也仍将会继续加大力度推进去化工作，各项政策也将持续发力，为房地市场添砖加瓦。
目前看来，楼市的高温虽渐渐冷却，但无需过于悲观，楼市的春天虽然过去，未必就会迎来冬天。从长远来看，房地产的主战场在二三线城市，楼市的发展还有待进一步挖掘，下一个春天仍可期。
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